不動産の遺産分割方法とは？知っておきたい4つの方法

不動産の相続は、現金や預貯金のように簡単に分割してできるものではありません。適切な方法で遺産分割を行わないと、相続トラブルに発展する可能性があります。

特に不動産は、財産としての価値が大きい反面、管理や維持にも手間や費用がかかるため、相続については十分な検討が必要です。この記事では、不動産を相続する際の基本的な遺産分割の方法についてどのような選択肢があるのかを整理し、解説していきます。

1. 不動産の遺産分割はどのような方法がある？

不動産を相続する際には、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有」の4つの方法があり、それぞれの特徴とメリット・デメリットを把握した上で適切な方法を選ぶことが大切です。

例えば、不動産をそのままの状態で相続する場合は、建物や土地を維持管理するための費用がかかるため、将来に向けてある程度資金を蓄えておくことが必要です。一方、不動産を売却して現金化する「換価分割」なら、相続人全員が公平に分配できるメリットがありますが、売却までに時間がかかる場合もあります。また、不動産を複数人で共有する「共有」の形を取ると、管理や処分において他の相続人の同意が必要となり、相続が終わった後もトラブルが起こるリスクがあります。

1-1. ①現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で相続する方法です。所有する不動産が複数あり、相続人ごとにひとつひとつの不動産を割り当てるケースなどに用いられる方法です。

基本的な分割方法とされていますが、たとえば土地を分割して相続人で分けようとしても、土地の形が変わって建物が建てられなくなったり、土地の価値が著しく下がってしまうなどの場合には現物分割はできません。また、建物やマンション（区分所有建物）はそもそも分割することができませんので、この場合も現物分割ができないことになります。

また、不動産を相続する人とそうでない人との間で不公平感が生まれてしまう懸念もあるため、不動産が一つしかないケースなどは現物分割以外の方法を考える必要があります。

1-2.②換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、売却によって得た金銭をを相続人同士で分けるという方法です。
この方法は、不動産を金銭に換えることで、相続財産を公平に分配しやすいというメリットがあります。例えば、相続人が3人いる場合、3,000万円の不動産を売却し、諸費用を差し引いた後の残額を3等分することで、全員が平等に遺産を受け取ることができます。

しかし、いくつかデメリットもあります。まず、不動産については希望価格での売却が上手くいくとは限らないことに注意が必要です。可能な限り高値で売りたいと思っていても、周辺の相場と乖離していたり、周辺の成約実績がない場合は、売却までに時間がかかってしまう可能性があります。また、売却には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、想定よりも手元に残る金額が少なくなる可能性も考えられます。

さらに、売却のタイミングが相続人の間で合意できない場合、トラブルが発生することもあります。そのため、換価分割を選択する場合は、売却スケジュールや分配方法について十分に話し合っておくことが重要です。

1-3.③代償分割

代償分割とは、相続人のうちの1人が法定相続分を超える財産を取得し、多く相続した分を他の相続人へ代償金として支払う方法です。この方法のメリットは、不動産を相続したい人がそのままのかたちで取得できることです。例えば、長年住み続けている家を引き継ぎたい場合や、賃貸経営を継続したい場合には、代償分割が適した方法となるでしょう。

ただし、取得する相続人には代償金を支払えるだけの資金力があることが求められます。不動産を相続しても、すぐに現金化できるわけではないため、手元に十分な資金がないと、代償分割を実行することが難しくなります。

また、代償分割を選択する際には、代償金の支払い方法や期限を明確にしておくことが大切です。口約束だけではトラブルの元になるため、合意内容を契約書や遺産分割協議書に記載しておくことをおすすめします。

1-4.④共有

不動産を売却せずに維持したい場合は、「共有」という選択肢もあります。相続人全員で不動産の持分を共有することで、不動産を手放さずに済むのが大きなメリットです。特に、実家などの思い出のある物件をみんなで維持したい場合などに適した方法といえます。

しかし、共有にはデメリットも多いことに注意が必要です。相続人が複数いる場合、管理や修繕費の負担、売却の意思決定などで意見が分かれることがあります。また、相続が続くと共有者が増え、権利関係が複雑になることも問題です。例えば、相続人の一人が亡くなった場合、その持分がさらに細分化され、意思決定が難しくなる可能性があります。

そのため、共有を選択する場合は、将来的なリスクを考慮し、事前に明確な維持管理の方法や金銭的な支払いに関するルールを決めておくことが重要です。

2.「とりあえず共有名義に」にはリスクが伴う

思い入れのある家を売りたくない、そのままにしておきたいと考える人は少なくありません。
「実家のことは将来的に考えよう」として、とりあえず複数の相続人で共有名義にしておく方がいますが、相続手続きにおいてはおすすめの方法とはいえず。むしろ、将来的なリスクは増大する可能性が高いともいえます。

2-1.共有者が亡くなると権利関係が複雑に

不動産を共有している人が亡くなると、今度はその持ち分に対してさらに相続が発生するため、権利関係が複雑になりやすくなります。相続人が増えてしまったり、他の相続人と連絡が取れなくなってしまったなどという事態になると、将来的に不動産を処分しようと思った時の手続きが煩雑になり、時間も手間もかかってしまうことになります。

2-2.不動産の維持管理費用がかさむ

不動産を所有していると、毎年の固定資産税だけでなく、一戸建ての場合は建物の経年劣化に伴う補修費用、区分マンションの場合は管理費・修繕積立金などの費用がかかります。「とりあえず共有名義」にして不動産をそのままにしてしまうことで、相続人の間で不動産の維持管理の責任や費用の負担が曖昧になってしまい、その結果「空き家」として長期間放置されてしまう恐れがあります。

これらのリスクを避けるためには、不動産という財産の特徴を理解した上で、換価分割や代償分割といった方法を早くから検討してくことが大切です。

3.まとめ

不動産の遺産分割には上記のような方法があり、それぞれに特徴やメリットとデメリットがあります。相続人同士でよく話し合い、全員が納得できる方法を、生前のうちから検討することが大切です。相続なんて考えるのはまだ早いかもしれない…と思っている方も多いかもしれませんが、いつかはやってくるものです。

ぜひ今のうちからその対策について考えておきましょう。